مبحث ۲۲ — مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها
درسنامه — کلیات
خلاصه‌یِ بندهایِ ۲۲-۱، مستقیماً از متنِ رسمیِ مبحث.
هدف و حدود و دامنه‌یِ کاربرد
•هدفِ مبحثِ ۲۲: تعیینِ حداقل الزاماتی است که در طولِ عمرِ مفیدِ ساختمان برایِ نگهداری از آن جهتِ تأمینِ ایمنی، بهداشت، آسایشِ ساکنین، بهره‌دهیِ مناسب و جلوگیری از به‌هدررفتنِ سرمایه، باید رعایت شوند؛ برایِ این منظور باید بازدیدهایِ ادواریِ موردِ نیاز در کلیه‌یِ بخش‌هایِ معماری، سازه، تأسیساتِ برقی و تأسیساتِ مکانیکیِ ساختمان به عمل آید.
•ضوابطِ این مبحث باید در نگهداریِ مجموعه‌یِ ساختمان و کلیه‌یِ اجزایِ تشکیل‌دهنده‌یِ آن رعایت شود؛ کاربردِ آن در محدوده‌یِ ساختمان‌ها با کاربری‌هایِ مندرج در قانونِ نظامِ مهندسی و کنترلِ ساختمان و آئین‌نامه‌یِ اجراییِ آن است.
•این مبحث ضوابطِ حداقلی را در چهار موردِ زیر مقرر می‌دارد: الف) نگهداریِ اجزاء و قطعاتِ معماری، ب) نگهداریِ اجزاء و قطعاتِ سازه، پ) نگهداریِ اجزاء و قطعات و عملکردِ تأسیساتِ برقی، ت) نگهداریِ اجزاء و قطعات و عملکردِ تأسیساتِ مکانیکی.
•رعایتِ مقرراتِ این مبحث در نگهداریِ اجزاء و قطعاتِ معماری، سازه، تأسیساتِ برقی، تأسیساتِ مکانیکی و گازرسانیِ کلیه‌یِ ساختمان‌هایِ مشمولِ مجموعه‌مباحثِ مقرراتِ ملیِ ساختمان — چه ساختمان‌هایِ موجود و چه ساختمان‌هایِ آینده — الزامی است.
تعاریف: اشخاصِ دخیل در نگهداریِ ساختمان
•مالک: هر شخصِ حقیقی یا حقوقی که دارایِ حقِ قانونی برایِ تملکِ ملک بوده و نامِ او در اسنادِ رسمی درج شده باشد.
•مستأجر: شخصی که مالکِ قانونیِ ساختمان نیست ولی کل یا بخشی از آن را بر مبنایِ اجاره‌نامه اشغال کرده است.
•بهره‌بردار: مالکِ ساختمان یا هر شخصی که کل یا بخشی از ساختمان را اشغال نموده و از امکانات و تجهیزاتِ آن استفاده می‌کند.
•ساکن: شخصی که یک ساختمان یا بخشی از فضایِ یک ساختمان در تصرفِ او باشد.
•مسئولِ نگهداریِ ساختمان: شخصی که دارایِ حقِ قانونی از طرفِ مالک (یا نماینده‌یِ قانونیِ او) برایِ نگهداریِ ساختمان بوده و نگهداریِ آن را مطابقِ الزاماتِ این مبحث بر عهده دارد.
•بازرس: شخصی که دارایِ پروانه‌یِ اشتغال به کار و صلاحیتِ لازم از وزارتِ راه و شهرسازی بوده و بر مبنایِ قراردادِ منعقده با مسئولِ نگهداریِ ساختمان، مسئولیتِ بازرسیِ ساختمان را دارد؛ بازرس باید نتیجه‌یِ بازرسی را کتباً به مسئولِ نگهداریِ ساختمان اعلام کند.
تعاریف: ساختمان و اجزایِ آن
•بخشِ مسکونی: فضایی از ساختمان که برایِ زندگی‌کردن، خوردن، خوابیدن و پخت‌وپز باشد؛ ⚠️ دستشویی، کمد، پستو، حمام، راهرو، انبار و فضاهایِ تأسیساتی، «بخشِ مسکونی» محسوب نمی‌شوند.
•واحدِ مسکونی: هر واحدِ مجزایی که شاملِ کلیه‌یِ تسهیلات و امکاناتِ دائمی برایِ سکونت، خوابیدن، خوردن، پخت‌وپز و بهداشتِ فردیِ مستقلِ یک نفر یا بیشتر باشد.
•زیرزمین: بخشی از ساختمان که به‌طورِ کلی یا جزئی زیرِ ترازِ زمین باشد.
•قسمتِ خارجیِ ملک: فضایِ باز و املاکِ مجاورِ ساختمان یا مجموعه و اموالِ موجود در آن که تحتِ کنترلِ مالک یا متصدیِ آن است.
•راه‌هایِ عمومی: خیابان، کوچه یا محل‌هایِ مشابه که بدونِ هیچ مانعی برایِ تردد اختصاص داده می‌شود.
•سطحِ بازشو: قسمتی از سطحِ نورگیرها، پنجره‌ها و درها که از طریقِ آن‌ها تهویه‌یِ آزاد صورت گرفته و مستقیماً با فضایِ خارجی ارتباط دارد.
تعاریف: تهویه، زباله و ایمنیِ عناصر
•تهویه: ورود یا خروجِ هوا در یک فضا به‌طورِ طبیعی یا به کمکِ وسایلِ مکانیکی.
•تخلیه‌یِ هوا: خارج‌کردنِ قسمتی از هوایِ داخلِ فضا و هدایتِ آن به هوایِ آزاد، طبیعی یا مکانیکی.
•حفاظ (نرده): جزئی از ساختمان که در لبه یا نزدیکِ فضاهایِ بازِ مرتفع یا محلِ تردد نصب می‌شود و احتمالِ سقوط به ارتفاعِ پایین‌تر را کاهش می‌دهد یا ناممکن می‌سازد.
•زباله: موادِ زائدِ سوختنی یا غیرقابلِ‌سوختن (به‌جز زائداتِ ناشی از غذا) — شاملِ بازمانده‌هایِ چوب، ذغال‌سنگ، کک، کاغذ، مقوا، چرم، شاخه‌یِ درختان، قوطیِ فلزی/پلاستیکی، لاستیک، موادِ معدنی، شیشه، گرد و خاک، سفال و موادِ مشابه.
•وسایلِ نقلیه‌یِ غیرقابلِ‌استفاده: وسایلی که از کار افتاده، قابلیتِ استفاده ندارند و به دلیلِ نداشتنِ برگه‌یِ معاینه‌یِ فنی نباید در معابرِ عمومی استفاده شوند.
•وسایلِ دارایِ نشانه‌یِ معتبر: وسایل، تجهیزات، ادوات و مصالحی که توسطِ سازمانِ ملیِ استانداردِ ایران یا سایرِ مؤسساتِ بازرسیِ دارایِ صلاحیتِ معتبر، در فواصلِ زمانیِ مشخص، کنترل و با نشانه یا مهروموم علامت‌گذاری شده‌اند.
تعاریف: دوره‌هایِ زمانی و وضعیتِ ایمنیِ ساختمان
•دوره‌یِ تناوبِ بازرسی: حداکثر زمانِ بینِ دو بازرسیِ متوالی که طیِ آن باید کلیه‌یِ موارد توسطِ بازرس مجدداً بازدید و گزارش شود؛ دوره‌هایِ تناوبِ کنترلِ اجزایِ معماری، سازه، برقی، مکانیکی و گازرسانی در فصل‌هایِ مربوطه ارائه شده‌اند.
•عمرِ مفیدِ ساختمان: دوره‌یِ زمانی که ساختمان قابلیتِ بهره‌برداریِ مناسب و ایمنِ خود را حفظ کرده باشد.
•شروعِ دوره‌یِ نگهداری: زمانی که عملیاتِ اجراییِ ساختمان به اتمام رسیده و ساختمان دارایِ شرایطِ لازم برایِ بهره‌برداری باشد.
•پایانِ دوره‌یِ نگهداری و بهره‌برداری: زمانی که ساختمان به تشخیصِ مسئولِ نگهداریِ ساختمان و تأییدِ بازرس، قابلیتِ بهره‌برداریِ مناسب و ایمنِ خود را از دست داده باشد.
•ساختمان‌هایِ ناامن: ساختمانی که زندگی، سلامتی، اموال و امنیتِ عمومیِ ساکنینِ آن را با خطر مواجه می‌کند — این خطر می‌تواند ناشی از عدمِ حفاظت در برابرِ آتش‌سوزی، گودبرداریِ احتمالیِ ساختمان‌هایِ مجاور، آسیب به نما یا احتمالِ فروریختنِ کلی/جزئیِ ساختمان باشد.
•تجهیزاتِ ناامن: هر نوع تجهیزاتِ گرمایشی/سرمایشی، ظروفِ محتویِ مایعاتِ قابلِ‌اشتعال، آسانسور، پله‌برقی، سیم‌کشیِ برقی، دستگاه‌هایِ گازسوز و سایرِ تجهیزاتی که در شرایطِ نامناسب، سلامتی و ایمنیِ مردم و ساکنین را به خطر می‌اندازند.
انتخابِ بازرس بر اساسِ طبقه‌بندیِ ساختمان (جدولِ ۲۲-۱-۱)
•انتخابِ بازرس (حقیقی یا حقوقی) باید بر مبنایِ طبقه‌بندیِ ساختمان‌ها مطابقِ جدولِ شماره‌یِ ۲۲-۱-۱ باشد؛ جدول هفت گروهِ ساختمانی را تعریف می‌کند.
•گروهِ ۱: ساختمان‌هایِ مسکونیِ چهار طبقه و کمتر با حداکثر هشت واحد → حداقل یک بازرسِ حقیقی. گروهِ ۲: ساختمان‌هایِ مسکونیِ بیش از چهار طبقه یا بیش از هشت واحد → بازرسِ حقوقی.
•گروهِ ۳: ساختمان‌هایِ اداری و تجاریِ چهار طبقه و کمتر با حداکثر هشت واحد → حداقل یک بازرسِ حقیقی. گروهِ ۴: ساختمان‌هایِ اداری و تجاریِ بیش از چهار طبقه یا بیش از هشت واحد → بازرسِ حقوقی.
•گروهِ ۵ (حیطه‌یِ عملکردیِ ناحیه — مانندِ شعباتِ فرعیِ بانک‌ها، مراکزِ آموزشی، درمانگاه‌ها، خوابگاه‌ها، سالن‌هایِ ورزشیِ ساده)، گروهِ ۶ (حیطه‌یِ منطقه — مانندِ فروشگاه‌هایِ بزرگ، بیمارستان‌ها، مراکزِ فرهنگی، ایستگاه‌هایِ فرعیِ مترو، پست، پلیس، آتش‌نشانی، شعبِ اصلیِ بانک‌ها، هتل‌هایِ کوچک) و گروهِ ۷ (حیطه‌یِ شهری/فراشهری — مانندِ فرودگاه‌ها، استادیوم‌ها، دانشگاه‌ها، مراکزِ اصلیِ مخابرات، ایستگاه‌هایِ اصلیِ مترو، هتل‌هایِ بزرگ) همگی → بازرسِ حقوقی.
جدولِ مرورِ سریع
هدفِ اصلیِ مبحثِ ۲۲تعیینِ حداقل الزاماتِ نگهداریِ ساختمان در طولِ عمرِ مفید، برایِ ایمنی، بهداشت، آسایش و جلوگیری از هدررفتِ سرمایه
چهار حوزه‌یِ ضوابطِ حداقلی (بندِ ۲۲-۱-۲)معماری، سازه، تأسیساتِ برقی، تأسیساتِ مکانیکی
مرجعِ صدورِ پروانه‌یِ بازرسوزارتِ راه و شهرسازی
تعدادِ گروه‌هایِ طبقه‌بندیِ ساختمان برایِ انتخابِ بازرس۷ گروه (جدولِ ۲۲-۱-۱)
مرزِ بازرسِ حقیقی/حقوقی در ساختمانِ مسکونی۴ طبقه یا ۸ واحد — تا این حد بازرسِ حقیقی کافی است، فراتر از آن بازرسِ حقوقی الزامی است
تعدادِ تعاریفِ بندِ ۲۲-۱-۳۲۴ تعریف (از مالک تا تجهیزاتِ ناامن)
برو به آزمونِ همین فصل