مبحث ۲۲ — مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها
درسنامه — نظامات اداری
خلاصه‌یِ بندهایِ ۲۲-۲، مستقیماً از متنِ رسمیِ مبحث.
کلیات و اجرایِ مقررات
•الزاماتِ این نظامات برایِ تمامیِ ساختمان‌هایِ مسکونی، غیرمسکونی و مجموعه‌هایِ ساختمانیِ موجود کاربرد دارد و حداقل شرایط و استانداردهایِ لازم برایِ روشنایی، تهویه، فضا، گرمایش، بهداشت، حفاظت در برابرِ عواملِ خارجی، آسایش، ایمنی در برابرِ حریق و نگهداریِ ایمن و بهداشتیِ ساختمان‌ها را تعیین می‌کند و حوزه‌یِ مسئولیتِ مالکان، بهره‌برداران، ساکنان و مستأجران را مشخص می‌سازد.
•ساختمان‌ها و املاکِ موجود که مطابقِ الزاماتِ این مبحث نیستند، باید به‌گونه‌ای تغییر یا اصلاح شوند که حداقل سطحِ بهداشت و ایمنیِ موردِ نظر این مبحث را تأمین نمایند.
•الزاماتِ این مقررات برایِ تمامِ عواملِ مؤثر یا مرتبط با ساختمان‌ها و مجموعه‌ها به کار می‌رود؛ در حالت‌هایِ خاص که بخش‌هایِ مختلفِ این مقررات الزاماتِ متفاوتی ایجاب کند، ⚠️ محدودکننده‌ترینِ آن‌ها ملاکِ عمل قرار می‌گیرد.
•الزاماتِ این مبحث نباید به‌صورتی تفسیر شود که سببِ تغییر، تضعیف یا لغوِ اقدامات و ضوابطِ موجودِ مراجعِ قانونی در موردِ تخریب یا برچیدنِ ساختمان‌ها و تجهیزاتِ خطرناک، ناامن یا غیربهداشتی شود (بندِ ۲۲-۲-۴).
نگهداری و کیفیتِ اجرا
•ساختمان و کلیه‌یِ اجزایِ آن — تجهیزات، دستگاه‌ها، سیستم‌ها و لوازمِ ایمنی — باید در شرایطِ مناسبی نگهداری شوند و مالک (یا نماینده‌یِ قانونیِ او) در برابرِ نگهداریِ آن‌ها مسئول است.
نکته‌یِ کلیدی: هیچ مالک، بهره‌بردار یا مستأجری نباید تجهیزات، تسهیلات و وسایلی را که بر اساسِ این مبحث نباید از رده خارج شوند، در زمانی که ساختمان در تصرفِ ساکنان است، از طریقِ خاموش‌کردن یا از کارانداختن جدا کند — مگر زمانی که آن وسایل به‌طورِ موقت در حالِ انجامِ تعمیرات یا تغییر باشند.
•تعمیرات، نگهداری و تغییرات در تأسیساتِ برقی، تأسیساتِ مکانیکی و سیستمِ گازرسانی و الزاماتِ نصب و جابه‌جاییِ آن‌ها باید با توجه به دستورالعملِ سازنده و توسطِ افرادِ ماهر انجام شده و کیفیتِ لازم را داشته باشد (بندِ ۲۲-۲-۵).
وظایفِ مسئولِ نگهداریِ ساختمان
•مسئولیتِ اجرایِ الزاماتِ این مبحث بر عهده‌یِ مسئولِ نگهداریِ ساختمان است؛ او موظف است کلیه‌یِ شرایط و امکاناتِ لازم برایِ نگهداریِ ساختمان (عقدِ قراردادِ نگهداری، بازرسی، اخذِ تأییدیه) را تأمین کرده و اسناد و مدارکِ آن‌ها را در پرونده‌یِ نگهداریِ ساختمان بایگانی نماید.
•اجازه‌یِ اعلامِ دستورالعملِ مقرر: مسئولِ نگهداری می‌تواند در مواقعِ لزوم، برایِ حفظِ سلامتِ عمومی، ایمنی و رفاهِ مردم، ضوابط و دستورالعملِ اجرایی را به‌طورِ رسمی اعلام کند — اما این دستورالعمل نباید شرایطِ بهره‌برداریِ مناسب و تجهیزاتِ ایمنیِ مبتنی بر مبحث را نقض کند.
•بازدیدها: مسئولِ نگهداری باید کلیه‌یِ بازدیدهایِ لازم را انجام داده و گزارشِ مکتوب تهیه و بایگانی کند؛ می‌تواند از خدماتِ اشخاصِ حقیقی/حقوقیِ متخصص و ذی‌صلاح استفاده کند.
•تعیینِ هویت: مسئولِ نگهداری باید هنگامِ بازرسیِ ساختمان‌ها، اوراقِ شناساییِ معتبرِ ویژه‌یِ وظایفِ این مبحث را همراه داشته باشد.
•ابلاغیه‌ها و حکم‌ها، و بایگانی: مسئولِ نگهداری موظف به اجرایِ دستورالعمل‌هایِ صادره از مراجعِ ذی‌صلاح و نگهداریِ کلیه‌یِ مکاتبات و اقداماتِ مرتبط با اجرایِ این مبحث است (تا زمانی که اسناد و مدارکِ مرتبط با ساختمان وجود دارد).
هماهنگیِ بازرسی، استعلام، مصالحِ جایگزین و آزمایش‌ها
•هرگاه نیاز به حضورِ بیش از یک بازرس باشد، بازرس‌ها باید هماهنگیِ لازم را انجام دهند تا مالکین و ساکنین با تعددِ بازرسان یا تناقضِ مأموریتِ آن‌ها مواجه نشوند (بندِ ۲۲-۲-۷).
•در مواردی که ضوابطِ این مبحث دارایِ ابهام یا مسکوت باشد، استعلام از دفترِ امورِ مقرراتِ ملیِ ساختمان ملاکِ عمل خواهد بود (بندِ ۲۲-۲-۸).
•استفاده از مصالح، روش‌ها و تجهیزاتِ جایگزین بلامانع است، هرگاه به تشخیصِ بازرس با اهدافِ این مبحث سازگار بوده و از نظرِ کیفیت، دوام، مقاومت در برابرِ حریق و ایمنی با حداقل‌هایِ این مقررات مطابقت داشته باشد (بندِ ۲۲-۲-۹).
•در مواردِ فقدانِ شواهدِ کافیِ عینی، بازرس اختیارِ انجامِ آزمایش‌هایِ لازم را دارد؛ ⚠️ هزینه‌یِ این آزمایش‌ها بر عهده‌یِ مالک (یا مالکین) است. گزارشِ آزمایش‌ها باید حداقل برایِ یک دوره‌یِ تناوبِ بازرسی در پرونده‌یِ نگهداریِ ساختمان بایگانی شود (بندِ ۲۲-۲-۱۰).
•استفاده از مصالح، تجهیزات و دستگاه‌هایِ کارکرده باید با رعایتِ الزاماتِ مجموعه‌مباحثِ مقرراتِ ملیِ ساختمان باشد (بندِ ۲۲-۲-۱۱).
تخلف، اخطاریه و پیگرد
•سرپیچی و ممانعت از اجرایِ الزاماتِ این مبحث برایِ هر شخصِ حقیقی یا حقوقی، غیرقانونی بوده و تخلف محسوب می‌شود؛ بازرس در صورتِ مشاهده‌یِ تخلف، باید ضمنِ گزارش به مراجعِ ذی‌صلاح، اخطاریه‌ای تنظیم و به مسئولِ نگهداریِ ساختمان تحویل دهد.
•فرمِ اخطاریه‌هایِ مشروح باید: الف) کتبی باشد، ب) توضیحاتِ شناساییِ ملک را داشته باشد، پ) شرحِ کاملِ تخلف و دلایلِ صدور را داشته باشد، ت) دستوراتِ لازم با مهلتِ زمانیِ معین برایِ تعمیر/اصلاح را داشته باشد، ث) مالک را از حقِ استیناف آگاه کند.
•هر شخصی که ابلاغیه یا حکمِ تخلف را نادیده بگیرد، متخلف از قانون شناخته شده و مورد پیگردِ قانونی قرار می‌گیرد (بندِ ۲۲-۲-۱۲-۳).
نکته‌یِ کلیدی — انتقالِ مالکیت: مالکی که اخطاریه یا حکمِ عدمِ سازگاری دریافت کرده، حقِ فروش، واگذاری یا اجاره را ندارد، مگر آن‌که نسخه‌ای از حکم/اخطاریه را به خریدار یا مستأجر تحویل دهد و تأییدیه‌ای از او مبنی بر پذیرشِ مسئولیتِ اصلاحات، به بازرس تحویل دهد.
ساختمان‌ها و تجهیزاتِ غیرایمن
•در مواردی که ساختمان یا تجهیزاتِ آن توسطِ بازرس، غیرایمن یا خلافِ الزاماتِ این مبحث تشخیص داده شود، چنین ساختمانی غیرقابلِ سکونت اعلام می‌شود؛ عللِ غیرایمنی می‌تواند عدمِ تعمیرِ به‌موقع، نگهداریِ نامناسب، استهلاکِ ناشی از نفوذِ جانورانِ موذی، یا عدمِ وجودِ تهویه/نور/بهداشتِ کافی باشد.
•بازرس در صورتِ عدمِ تطابقِ تجهیزات، باید اخطاریه صادر کند و مسئولِ نگهداری باید آن را در محلی قابلِ‌رؤیت نصب کند؛ پس از رفعِ نواقص، بازرس دستورِ جمع‌آوریِ اخطاریه را صادر می‌کند.
•در صورتِ خالی‌بودنِ ساختمان و غیرقابلِ‌سکونت‌بودنِ آن، بازرس باید نسبت به صدورِ اخطاریه و محصورکردنِ آن از طریقِ مراجعِ ذی‌صلاح اقدام کند؛ هر ساختمانی که سکونت در آن ممنوع اعلام شده باید تخلیه شود.
نکته‌یِ کلیدی — اقدامِ اضطراری: در صورتِ خطرِ واژگونی، فروریختگی، موادِ منفجره، گازهایِ قابلِ‌اشتعال یا بخارهایِ سمی، بازرس باید ابلاغیه‌یِ تخلیه‌یِ فوری صادر کند و مسئولِ نگهداری باید در هر ورودی، اطلاعیه‌یِ زیر را نصب کند: «این ساختمان ناامن بوده و سکونت در آن، بنا به تشخیصِ بازرس ممنوع می‌باشد».
•بازرس در شرایطِ خطرِ حتمی می‌تواند دستوراتِ ایمن‌سازیِ موقت بدهد؛ اگر تعمیرِ ساختمانِ خطرناک و ناامن مقرون‌به‌صرفه نباشد، بازرس دستورِ تخلیه و تخریب صادر می‌کند.
تغییرِ کاربری
•تغییرِ کاربریِ یک ساختمان تنها در صورتی مجاز است که: الف) با حفظِ شرایطِ سرویس‌دهیِ مناسب و آسایشِ بهره‌برداران، مجوزِ لازم از مراجعِ ذی‌صلاح اخذ شده باشد، و ب) تأییدیه‌یِ لازم مبنی بر تأمینِ الزاماتِ مجموعه‌مباحثِ مقرراتِ ملیِ ساختمان برایِ کاربریِ جدید، از شخصِ حقیقی یا حقوقیِ دارایِ پروانه‌یِ اشتغال از وزارتِ راه و شهرسازی اخذ شده باشد (بندِ ۲۲-۲-۱۴).
جدولِ مرورِ سریع
قاعده‌یِ حلِ تعارضِ الزاماتِ متفاوتمحدودکننده‌ترین الزام ملاکِ عمل قرار می‌گیرد (بندِ ۲۲-۲-۲)
مرجعِ استعلامِ ابهام یا سکوتِ مقرراتدفترِ امورِ مقرراتِ ملیِ ساختمان
هزینه‌یِ آزمایش‌هایِ الزامیِ بازرسبر عهده‌یِ مالک (یا مالکین) ساختمان
حداقل مدتِ نگهداریِ گزارشِ آزمایش‌هاحداقل یک دوره‌یِ تناوبِ بازرسی
شرطِ فروش/اجاره‌یِ ملکِ دارایِ اخطاریه‌یِ تخلفتحویلِ نسخه‌یِ اخطاریه به خریدار/مستأجر + اخذِ تأییدیه‌یِ پذیرشِ مسئولیتِ اصلاحات از او
متنِ اطلاعیه‌یِ ساختمانِ ناامن (اقدامِ اضطراری)«این ساختمان ناامن بوده و سکونت در آن، بنا به تشخیصِ بازرس ممنوع می‌باشد»
شرایطِ مجازِ تغییرِ کاربریمجوزِ مرجعِ ذی‌صلاح + تأییدِ تطبیقِ کاربریِ جدید از مهندسِ دارایِ پروانه از وزارتِ راه و شهرسازی
برو به آزمونِ همین فصل