مبحث ۲۲ — مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها
درسنامه — معماری و سازه
خلاصه‌یِ بندهایِ ۲۲-۳، مستقیماً از متنِ رسمیِ مبحث.
کلیات و مسئولیت
•ساختمان‌ها در طولِ عمرِ مفیدِ خود و تحتِ تأثیرِ عواملِ مختلف دچارِ آسیب‌ها و خرابی‌ها می‌شوند؛ شناختِ به‌موقعِ این آسیب‌ها و تعمیرِ اصولی می‌تواند طولِ عمرِ مفیدِ ساختمان را افزایش دهد.
•مالکین یا ساکنین در قبالِ حفظ و نگهداریِ محلِ سکونتِ خود در بهترین شرایطِ بهداشتی و ایمنی مسئول‌اند و نباید در ساختمانی که با الزاماتِ ایمنی و بهداشتیِ این مقررات ناسازگار است، سکونت داشته باشند.
•نقشه‌هایِ چون‌ساخت: مالک موظف است نقشه‌هایِ چون‌ساخت (مطابقِ الزاماتِ مبحثِ دومِ مقرراتِ ملی) را همراهِ شناسنامه‌یِ فنیِ ساختمان به مسئولِ نگهداری تحویل دهد؛ مسئولِ نگهداری باید تغییراتِ به‌وجودآمده را در نقشه‌ها اعمال و در پرونده‌یِ نگهداری بایگانی کند.
•زمین‌ها و ساختمان‌هایِ خالی: باید در شرایطِ سالم، ایمن و بهداشتی نگهداری شوند تا به محلی ویرانه تبدیل نشوند؛ مسئولیتِ نگهداریِ آن‌ها بر عهده‌یِ مالک است.
اجزایِ سازه‌ای: بتن‌آرمه، فولادی، پی و درزِ انقطاع
•کلیه‌یِ اجزایِ سازه‌ای باید عاری از عیبِ عمده بوده و در حدِ رواداریِ مجاز باشند تا بارهایِ پیش‌بینی‌شده‌یِ طراحی را تحمل کنند؛ بارهایِ بهره‌برداری نباید متفاوت از دفترچه‌هایِ طراحی باشد.
•سازه‌هایِ بتن‌آرمه: باید از کیفیتِ مناسبِ بتنِ سازه‌ای در اعضایِ باربر اطمینان حاصل کرد و عواملِ خرابیِ شیمیایی/فیزیکیِ ناشی از شرایطِ محیطی و آب‌وهوایی را کنترل نمود.
•سازه‌هایِ فولادی: بازرسی‌هایِ متناوب لازم است؛ عواملِ خرابی شاملِ زنگ‌زدگیِ ناشیِ از رطوبت، ترکِ ناشیِ از جوشکاریِ غلط، لقیِ اتصالات و تغییرِ شکلِ ماندگار می‌شود. ⚠️ به‌دلیلِ عملکردِ ضعیفِ فولاد در دمایِ بالا، تمهیداتِ مقاومت در برابرِ حریق نیز باید کنترل شود؛ محدودیتِ خیزِ تیرها و دال‌ها مطابقِ مباحثِ نهم و دهمِ مقرراتِ ملی است.
•پیِ سازه‌ها: نشست و دورانِ شالوده (ناشی از نشستِ نسبی/مطلقِ خاکِ زیرِ پی) باید کنترل شود؛ محدودیت‌هایِ نشست در مبحثِ هفتمِ مقرراتِ ملی تعیین شده است.
•درزِ انقطاع: وضعیتِ مناسبِ درزهایِ انقطاع در سازه‌هایِ بتن‌آرمه و فولادی باید بازرسی شود تا از خسارتِ برخوردِ ساختمان‌هایِ مجاور به یکدیگر، به‌ویژه در زمانِ زلزله، کاسته شود.
قسمت‌هایِ خارجیِ ملک: بهداشت، دسترسی، نما و بام
•کلیه‌یِ سازه‌هایِ فرعی، پارکینگ‌هایِ مستقل، حصارها، دیوارها و قسمت‌هایِ خارجیِ در تملکِ مالک باید بازدید و در شرایطِ مناسبِ بهداشتی و ایمنی نگهداری شوند.
•تسطیحِ زمین: در مجموعه‌هایِ دارایِ شیب، باید برایِ جلوگیری از فرسایشِ خاک و جمع‌شدنِ آب‌هایِ راکد اقدام شود.
•دسترسی‌ها، پیاده‌روها و پارکینگ باید همواره برایِ تردد باز و بدونِ هیچ‌گونه سدِ معبر نگهداری شوند.
•دریچه‌هایِ تخلیه: گازها، بخارِ آب، هوایِ داغ، روغن، دود، بو یا فضولاتِ دیگر نباید از طریقِ دریچه‌ها، لوله‌ها یا هواکش‌ها به مجاورتِ املاکِ شخصی/عمومی تخلیه شود.
•حفظِ آراستگیِ نما: هیچ فردی نباید عمداً به نمایِ خارجیِ ساختمان با علامت‌گذاری، کنده‌کاری یا شعارنویسی آسیب برساند.
•دیوارهایِ ساختمان: باید عاری از هر سوراخ، شکاف یا پوسیدگی باشند و در برابرِ رطوبت محافظت شوند؛ بامِ ساختمان باید شیبِ مناسب داشته و آبِ باران را به لوله‌هایِ آب‌باران هدایت کند (بدونِ هیچ انسداد).
قسمت‌هایِ خارجیِ ملک: تزئینات، ضمائم آویزان و دودکش‌ها
•اقداماتِ پیشگیرانه: سطوحِ خارجیِ چوبی باید به‌طورِ مداوم توسطِ رنگ یا پوششِ حفاظتی از پوسیدگی محافظت شوند؛ سطوحِ فلزیِ در معرضِ زنگ‌زدگی باید توسطِ روکش محافظت شوند — ⚠️ سطوحی که اکسیدشان مانعِ پیشرویِ خوردگی می‌شود (مانندِ سطوحِ آلومینیومی) از این قاعده مستثنا هستند.
•پلاکِ ساختمان: کلیه‌یِ ساختمان‌ها باید دارایِ پلاک یا شماره‌یِ ساختمان، در بالایِ درِ ورودی و به‌سمتِ خیابان، به‌وضوح قابلِ‌رؤیت نصب باشند.
•ابزارهایِ تزئینی: گچبری‌ها، روکش‌هایِ دیوار و تزئیناتِ سفالی باید در شرایطِ مناسبی نگهداری شده و اتصالاتشان از نظرِ استحکام کنترل شود.
•ضمائمِ آویزان به سازه: سایبان‌هایِ برزنتی، تابلوها، سایبان‌هایِ فلزی، پله‌هایِ فرار، لوله‌هایِ قائم و دودکش‌ها باید در شرایطِ مناسب نگهداری شده و اتصالاتشان ایمن باشد.
•دودکش‌ها و برج‌هایِ خنک‌کننده باید از نظرِ سازه‌ای مقاوم و بدونِ عیب بوده و سطوحِ خارجیِ آن‌ها در برابرِ زنگ‌زدگی و پوسیدگی محافظت شود.
•راه‌پله، ایوان و بالکن: راه‌پله‌هایِ خارجی، بالکن‌ها، ایوان‌ها و کلیه‌یِ ضمائمِ متصل به آن‌ها باید در شرایطِ مناسب و ایمن نگهداری شوند.
قسمت‌هایِ خارجیِ ملک: درها، پنجره‌ها و امنیت
•توری‌ها: بازشوهایِ خارجیِ مرتبط با تهویه‌یِ آشپزخانه یا موادِ غذایی باید با توریِ حداقل ۱٫۵×۱٫۵ میلیمتر، متشکل از ۱۶ سیم در ۲۴ میلیمتر، محافظت شوند.
•درها: قفلِ درهایِ ورودیِ واحدهایِ مسکونی و مهمانسراها باید شرایطِ ایمنی را حفظ کند؛ درهایِ گردان باید دارایِ وسیله‌یِ خودکارِ بستن باشند.
•دریچه‌یِ ورودیِ زیرزمین‌ها باید مانعِ ورودِ جانورانِ موذی، باران و آب‌هایِ سطحی شوند؛ پنجره‌هایِ بازشویِ زیرزمین باید با توری/صفحاتِ مخصوص از ورودِ جوندگان جلوگیری کنند.
امنیتِ ساختمان: درهایِ دسترسی به واحدِ مسکونی باید به قفلِ ترکیبیِ زبانه‌ای + کشویی مجهز باشند؛ طولِ کشوییِ قفل نباید کمتر از ۲۵ میلیمتر باشد؛ پنجره‌هایِ نصب‌شده در ارتفاعِ بیش از ۱٫۸ متر بالایِ سطحِ زمینِ دسترسی، باید به قفلِ مخصوصِ پنجره مجهز باشند.
•شیشه‌ها باید سالم و عاری از هر ترک باشند و استحکامِ لازم را در محلِ نصب داشته باشند؛ پنجره‌هایِ بازشو باید به‌آسانی باز و بسته شده و از استحکامِ لازم برخوردار باشند.
حصارکشی (استخر و جکوزی)
نکته‌یِ کلیدی: استخرهایِ خصوصی، سالن‌هایِ چشمه‌یِ آبِ معدنی و جکوزی‌هایی که عمقِ آبشان بیش از ۶۰۰ میلیمتر باشد، باید کاملاً توسطِ نرده یا حفاظی به ارتفاعِ ۱٫۲ متر از سطحِ زمین محافظت شوند.
•درهایِ این نرده‌ها باید به‌طورِ خودکار بسته و چفت شوند؛ اگر ارتفاعِ در کمتر از ۱٫۴ متر باشد، دستگاهِ آزادکردنِ قفل باید در قسمتِ داخلی و سمتِ استخر قرار گیرد.
•درهایِ خودکارِ ورودی باید طوری نگهداری شوند که از فاصله‌یِ ۱۸۰ میلیمتریِ بازویِ در، به‌راحتی بسته و چفت شوند؛ هیچ حفاظِ استخری نباید به‌گونه‌ای تعویض یا برچیده شود که امنیتِ حفاظتیِ استخر را کاهش دهد.
قسمت‌هایِ داخلیِ ملک
•تجهیزات و بخش‌هایِ داخلیِ ساختمان باید از نظرِ بهداشتی و سازه‌ای در شرایطِ مناسب باشند؛ ساکنین باید قسمتِ در تصرفِ خود را پاکیزه و بهداشتی نگه دارند.
•سطوحِ داخلی (پنجره‌ها، درها، دیوارها) باید در وضعیتِ خوب، پاکیزه و بهداشتی نگهداری شوند؛ رنگ‌هایِ کنده/پوسته‌شده و چوب‌هایِ پوسیده باید اصلاح شوند.
•دیوارهایِ داخلی: هرگونه تغییر یا جابه‌جایی در صورتِ مطابقت با مقررات و تأییدِ مهندسِ طراح و محاسب، مجاز است.
نرده‌ها و حفاظ‌هایِ داخلی: مسیرهایِ ورودی/خروجی، راه‌پله‌ها، پاگردها و سطوحِ شیب‌دار که ارتفاعِ بیش از ۷۵۰ میلیمتر از سطحِ زمین دارند، باید مجهز به حفاظ باشند؛ ارتفاعِ نرده نباید کمتر از ۹۰۰ میلیمتر یا بیشتر از یک متر باشد.
•مکانِ زباله‌ها: مالک یا مسئولِ نگهداری باید محل‌هایِ بهداشتی، ایمن و سرپوشیده برایِ نگهداریِ زباله فراهم کند؛ هجومِ آفات باید از طریقِ روش‌هایِ تصویب‌شده کنترل شود.
حفاظت در برابرِ خوردگی و دوره‌یِ تناوبِ بازرسی
•خوردگی از عواملِ مهمِ آسیب‌رسان به ساختمان است؛ بازرس باید متناسب با شرایطِ اقلیمیِ محلِ ساختمان، شرایطِ اجراییِ حفاظت در برابرِ خوردگیِ اجزایِ مختلف را در اختیارِ مسئولِ نگهداری قرار دهد.
نکته‌یِ کلیدی: بازرسی از قطعاتِ معماری و سازه‌یِ ساختمان توسطِ بازرس باید حداقل هر دو سال یک‌بار انجام شود؛ علاوه بر آن، بازرس باید سوابقِ ثبت‌شده در پرونده‌یِ نگهداری را نیز بررسی و راهکارهایِ لازم را ارائه دهد.
جدولِ مرورِ سریع
دوره‌یِ تناوبِ بازرسیِ معماری و سازهحداقل هر دو سال یک‌بار (بندِ ۲۲-۳-۸)
مرجعِ محدودیتِ نشستِ پیِ سازه‌هامبحثِ هفتمِ مقرراتِ ملیِ ساختمان
مرجعِ محدودیتِ خیزِ تیر/دالِ سازه‌هایِ فولادیمباحثِ نهم و دهمِ مقرراتِ ملیِ ساختمان
حداقل عمقِ آبِ استخر/جکوزیِ نیازمند به حصاربیش از ۶۰۰ میلیمتر
ارتفاعِ الزامیِ نرده/حفاظِ استخر۱٫۲ متر از سطحِ زمین
ابعادِ حداقلِ توریِ بازشوهایِ آشپزخانه۱٫۵×۱٫۵ میلیمتر، ۱۶ سیم در ۲۴ میلیمتر
حداقل طولِ زبانه‌یِ کشوییِ قفلِ درِ واحدِ مسکونی۲۵ میلیمتر
ارتفاعِ پنجره‌یِ نیازمند به قفلِ مخصوصبیش از ۱٫۸ متر بالایِ سطحِ زمین/معبرِ دسترسی
آستانه‌یِ ارتفاعِ نیازمند به حفاظ در معابرِ داخلیبیش از ۷۵۰ میلیمتر از سطحِ زمین
بازه‌یِ مجازِ ارتفاعِ نرده‌یِ داخلیبینِ ۹۰۰ میلیمتر و یک متر
برو به آزمونِ همین فصل